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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：3680 萬
- 參考單價：32.42 萬/坪
- 地址：
台南市
安南區
府安四段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 開放空間
- 總坪數：113.52 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：110.74 坪
- 附屬建物面積：2.78 坪
- 土地面積：73.87 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：45 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
- 車位：獨立車庫
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 坪效與空間彈性大：總坪數逾百坪，實建約 70 坪，格局方正且採光佳，適合大家庭或分租規劃。 2. 地理位置便利：位於安南區府安段，鄰近安平國小、國中及府平公園，生活機能完善（市場、超市）。 3. 自有車位配置：配備獨立車庫，解決停車問題且增加保值度。 4. 價格具競爭力：單價約 32 萬，在總價 3680 萬區間提供大坪數選擇，適合長期置產。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：屋齡達 45 年，基礎管線、結構或防水工程可能需檢修。 2. 維護成本高：大坪數房屋隨之產生較高的清潔、水電及未來可能的整建費用。 3. 格局特殊性：11 房配置非常態化，若非投資用或多代同堂需求，對一般小家庭而言空間可能難以消化。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 老屋改造潛力：因屋齡較舊，買方有較大權限依據喜好進行規劃與增建。 2. 租金收益潛力：三層樓均有套房格局，適合改造成長租投資產或提供給附近通勤族群居住。 3. 區域發展：安南區近年開發持續，生活機能隨之提升，具備長期增值空間。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 翻新風險與成本：老屋潛在隱蔽工程（如管線、結構）可能超支，需預留額外預算。 2. 轉手流動性較低：大坪數老屋目標客群較窄，未來出售時可能需要較長時間尋找買家。 3. 市場利率波動：高總價物件受貸款條件影響較大，利率上漲可能壓縮購買力。 |
物件評論
此物件對於「尋求大空間、有自備資金進行老屋改造」或「投資收租」的買家而言，具有一定的吸引力。其優勢在於安南區便利的生活機能與低單價的高坪數配置，且擁有獨立車庫與綠意庭院，居住品質潛力高。然而，45 年的屋齡是主要考量點，購屋前務必請專業技師進行結構與管線檢測，並預留充足的整建預算。
若您計畫長期持有或作為家族聚會用途，此物件值得購買；但若期望短線獲利或不想處理老屋維護問題，則需審慎評估風險。建議優先確認房屋結構安全後再行決策。
問與答
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101年從香港移民來臺灣, 以前在香港進出口貿易公司工作, 來臺後參加了臺南市觀光協會的導覽員課程, 曾在十鼓及四草綠色隧道工作多年, 對濕地生態, 鯨豚, 樹木生長方面有研究. 因勞保年齡問題離開了四草, 日前是臺南市文化局古蹟中文及英文導覽員. 同時在臺南市社區大學"用溜英文說臺而故事"的講師. 後來加入了房仲的行業, 在幸福家不動產市府店工作了四年, 目標是以忠誠為客人服務, 希望廣交朋友.
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